В вашем браузере отключен JavaScript, поэтому некоторое содержимое портала может отображаться некорректно. Для правильной работы всех функций портала включите, пожалуйста, JavaScript в настройках вашего браузера.
Close

Вход на сайт

Для входа можно использовать учётную запись, созданную на любом из сайтов Нормативка.by, Кадровик.by, Экономист.by, Юрисконсульт.by.


 

Определение арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности

Статья была опубликована в журнале «Бухучет» № 42(43), ноябрь 2009.
А.В. ДЕМКО, консультант проекта ПРООН

С 1 января 2010 г. вступает в силу Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от  23 октября 2009  г. № 518 (далее - Положение № 518 и Указ № 518).

Данным Положением значительно изменены суммы арендной платы, уплачиваемой арендаторами зданий и сооружений, находящихся в государственной собственности.

Приведем сравнительный анализ порядка определения аренд­ной платы, установленного Положением № 518, и действующего порядка, установленного Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование (утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495; далее - Положение № 495 и Указ № 495).

Указ Президента Республики Беларусь

от 30 сентября 2002 г. № 495

Указ Президента Республики Беларусь

от 23 октября 2009 г. № 518

Арендуемая площадь - площадь общественных, административных и переоборудованных производственных помещений, сдаваемая в аренду, размер которой определяется умножением нормируемой площади на коэффициент перевода. Если коэффициент перевода превышает 1,5, для расчета арендуемой площади используется коэффициент 1,5. При сдаче в аренду здания, сооружения одному арендатору для расчета арендуемой площади используется коэффициент перевода без ограничений

Арендуемая площадь - площадь недвижимого имущества, сдаваемая в аренду, размер которой определяется по техниче­скому паспорту, а при отсутствии возможности определения по техническому паспорту  - путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем

В Указе № 518 арендуемая площадь определяется по техническому паспорту или путем обмера без применения коэффициента перевода. Данное нововведение устанавливает обязанность арендатора уплачивать арендную плату за фактически арендуемую площадь, что снижает размер арендных платежей.

Базовая ставка - стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в месяц, дифференцированная согласно целевому использованию помещений (непроизводственное, смешанное, производ­ственное) и их месторасположению

Базовая ставка - стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади недвижимого имущества в месяц

В Указе № 518 отсутствует дифференциация базовых ставок по целевому использованию арендуемых площадей, что значительно упрощает порядок расчета арендной платы.

Ставка арендной платы - стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади общественных, административных и  переоборудованных производственных помещений в месяц, рассчитанная исходя из базовой ставки с применением коэффициентов, предусмотренных Положением  №  495

Ставка арендной платы - стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади недвижимого имущества в месяц, рассчитанная исходя из базовой ставки с применением коэффициентов, предусмотренных Положением № 518

Арендная плата за общественные, административные и переоборудованные производственные помещения устанавливается в  евро и вносится:

3.1. резидентами Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Национального банка, установленному к евро на день оплаты;

3.2. нерезидентами Республики Беларусь в одной из иностранных свободно конвертируемых валют или российских рублях (по  соглашению сторон), если в соответствии с  международными договорами, действующими для Республики Беларусь, не предусмотрен иной порядок расчетов

Арендная плата вносится в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты

Ставка арендной платы согласно Указу № 518 рассчитывается в белорусских рублях, а не в евро. Привязка к базовой ставке, выраженной в белорусских рублях, позволяет организациям-арендаторам стабилизировать  выплаты, т.к. уплачиваемая сумма не будет зависеть от колебания курса валют.

Ставка арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади определяется путем умножения базовой ставки арендной платы на коэффициенты, предусмотренные Положением № 495. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов к базовой ставке применяются все соответствующие коэффициенты, предусмотренные п. 10 настоящего Положения

Ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты, предусмотренные Положением № 518. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов к базовой ставке применяются все соответствующие коэффициенты, предусмотренные в п. 9 настоящего Положения

При расчете ставки арендной платы к базовой ставке арендной платы применяются следующие коэффициенты:

0,6-1,0 - коэффициенты месторасположения зданий, сооружений, которые устанавливаются облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения этих зданий, сооружений в пределах населенного пункта;

коэффициенты комфортности, имеющие следующие значения:

0,75 - для помещений без естественного освещения;

0,75 - для подвальных помещений

При расчете ставки арендной платы к базовой ставке применяются коэффициенты:

0,6-1, устанавливаемые облисполкомом или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в  пределах населенного пункта;

от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемые по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его техниче­ского состояния и коммерческой выгоды от  сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с  государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством

Согласно Положению № 518 при определении арендной платы не учитывается коэффициент комфортности. В то же время вводится коэффициент, который устанавливается по соглашению между арендатором и арендодателем.

Введение данного коэффициента негативно скажется на сроках и условиях заключения договоров аренды по следующим причинам:

  • во-первых, до заключения договора потенциальный арендатор не будет знать окончательную сумму арендных платежей, т.к. если данный коэффициент будет установлен арендодателем ранее, то это не будет являться соглашением сторон;
  • во-вторых, при условии договоренности между арендатором и арендодателем по величине устанавливаемого коэффициента согласующий орган может не дать согласие на заключение договора с такими условиями;
  • в-третьих, большое отличие верхних и нижних границ коэффициента (шесть раз) создает предпосылки для совершения правонарушений коррупционной направленности.

Повышающие и понижающие коэффициенты, установленные решениями Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений,

производственных площадей и других объектов государственной собственности для отдельных категорий арендаторов, видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях, а также для отдельных общественных, административных и переоборудованных производ­ственных зданий, сооружений и  помещений, а в пределах полномочий, предоставленных указанной комиссией, - решениями облисполкомов, Минского горисполкома и  комиссии по арендным отношениям Управления делами Президента Республики Беларусь

Дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты устанавливаются по решению Президента Республики Беларусь по обоснованным предложениям Совета

Министров Республики Беларусь, Национального банка, Администрации Президента Республики Беларусь, Управления делами Президента Республики Беларусь, Национальной академии наук Беларуси, облисполкомов и Минского горисполкома

Упраздняется Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности. Повышающие и понижающие коэффициенты устанавливаются только решением Президента Республики Беларусь. Это позволит значительно сократить количество вносимых в нормативную базу изменений, т.к. в настоящее время повышающие и понижающие коэффициенты изменяются ежемесячно в соответствии с Протоколами заседания Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности.


Кроме того, в Указе № 518 установлен порядок определения почасовой арендной платы. Так, при почасовой аренде недвижимого имущества размер арендной платы рассчитывается за час исходя из размера арендной платы, определенного за месяц, деленного на расчетную среднемесячную норму рабочего времени при 40- часовой рабочей неделе для 5-дневной рабочей недели.

В расчет почасовой арендной платы принимается расчетная среднемесячная норма рабочего времени, утвержденная Министерством труда и социальной защиты на год, в котором заключен договор аренды недвижимого имущества.

Далее приведем сравнительный анализ повышающих и понижающих коэффициентов.

Коэффициент

Установленные Указом № 495

Установленные Указом № 518

0,1

за площади, арендуемые:

индивидуальными предпринимателями и организациями при числе работающих инвалидов на арендуемых площадях 50 % и более от среднесписочной численности работающих;

индивидуальными предпринимателями и организациями при числе работающих инвалидов на арендуемых площадях 50 % и более от среднесписочной численности работающих на  арендуемых площадях;

творческими союзами для размещения мастерских, галерей, выставочных залов, студий, лабораторий, до 100  м2 нормируемой площади. Площадь, превышающая 100 м2, оплачивается без применения понижающего коэффициента;

творческими союзами, их организационными структурами с правами юридического лица для размещения мастерских, галерей, выставочных залов, студий, лабораторий, до 100 м2 включительно. Площадь, превышающая 100 м2, оплачивается без применения понижающего коэффициента;

некоммерческими организациями, созданными в целях осуществления гуманитарной деятельности на территории Республики Беларусь, до  75  м2 арендуемой площади. Площадь, превышающая 75 м2, оплачивается без  применения понижающего коэффициента;

общественными организациями (объединениями), объединениями юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей (ассоциациями и союзами) в соответствии с перечнем, утверждаемым Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь;

 

государственными театрально-зрелищными организациями (объединениями), осуществляющими культурную деятельность и получающими субсидии и дотации из бюджета более 50 % от общих доходов;

некоммерческими организациями, не осуществляющими предпринимательскую деятельность, для организации детских и юношеских спортивных секций и групп, детских театров, студий, танцевальных, литературно-художественных коллективов;

некоммерческими организациями, не осуществляющими предпринимательскую деятельность, для организации детских и юношеских спортивных секций и групп, детских театров, студий, танцевальных, литературно-художественных коллективов;

0,2

редакциями государственных газет и  журналов, получающими субсидии из бюджета на покрытие убытков от реализации газет и журналов по ценам ниже себестоимости;

редакциями государственных газет и  журналов, получающими субсидии из бюджета на покрытие убытков от реализации газет и журналов по ценам ниже их себестоимости;

юридическими лицами, осуществляющими реализацию населению лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники на льготных условиях, для размещения аптек, аптечных складов в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и  городах районного подчинения;

юридическими лицами, осуществляющими реализацию населению лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники на льготных условиях, для размещения аптек, аптечных складов в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и  городах районного подчинения;

государственными организациями связи в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения

государственными организациями связи в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения;

 

коллегиями адвокатов, осуществля­ющими адвокатскую деятельность в составе юридических консультаций или в иных организационных формах, оказывающими в соответствии с актами законодательства бесплатную юридическую помощь физическим лицам за счет собственных средств и обеспечивающими участие адвокатов в дознании, предварительном следствии и в судебном разбирательстве по назначению органа, ведущего уголовный процесс;

 

государственными юридическими лицами, за исключением бюджетных организаций, при условии, что доля доходов от предпринимательской деятельности составляет менее 50 % бюджетного финансирования, поступившего на их счета в предшествующем году;

 

организациями, осуществляющими деятельность в сфере геодезии, картографии и землеустройства за счет средств бюджета и (или) государ­ственную регистрацию и техниче­скую инвентаризацию недвижимого имущества и иные работы (услуги) по осуществлению административных процедур в отношении недвижимого имущества

0,3

 

за площади, не используемые в течение последних двух лет по согласованию с государственными органами и  иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если согласование сдачи в  аренду недвижимого имущества предусмотрено законодательством;

0,4

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации бытового обслуживания населения в сельской местности, в  т. ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения;

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для  организации:

услуг парикмахерских;

услуг прачечных;

услуг по химической чистке и  крашению;

услуг по ремонту и пошиву обуви;

фотоуслуг;

услуг по ремонту и пошиву швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов и изделий текстильной галантереи;

услуг по ремонту, пошиву и вязанию трикотажных изделий;

услуг проката, за исключением проката аудио- и видеокассет, компакт-дисков, свадебной и вечерней одежды и аксессуаров к ней, транспортных средств и принадлежностей к ним;

услуг по ремонту и техническому обслуживанию бытовой радиоэлектронной аппаратуры, бытовых машин и  приборов;

услуг по ремонту кожгалантереи и  зонтов;

В Указе № 518 предусмотрено применение понижающих коэффициентов только при осуществлении некоторых видов услуг, а не всех, как это было ранее. При осуществлении таких видов услуг, как ритуальные, изготовление мебели по индивидуальным заказам населения, дверей и иных, не указанных в перечне, основания для применения понижающих коэффициентов отсутствуют.

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации объектов общественного питания с торговой наценкой не выше 70 %;

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации объектов общественного питания с торговой наценкой не выше 70 %;

 

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации розничной торговли в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и  городах районного подчинения

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для осуществления розничной торговли в  сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения;

 

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями при осуществлении деятельности по производству товаров, выполнению работ, оказанию услуг в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и  городах районного подчинения

0,5

за площади:

 

требующие капитального ремонта (реконструкции), - на нормативный срок проведения капитального ремонта (реконструкции) при условии осуществления такого ремонта арендатором за счет собственных средств;

за площади, арендуемые:

органами Фонда социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты;

органами Фонда социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты;

центрами поддержки предпринимательства, инкубаторами малого предпринимательства в первые два года со  дня заключения договора аренды;

центрами поддержки предпринимательства, инкубаторами малого предпринимательства;

юридическими лицами, являющимися субъектами инновационной инфраструктуры (кроме венчурных организаций);

юридическими лицами, являющимися субъектами инновационной инфраструктуры (кроме венчурных организаций);

организациями, осуществляющими инновационную деятельность, у которых доля высокотехнологичной продукции, производимой на высокотехнологичных производствах, в стоимо­стном выражении в общем объеме их производства составляет не менее 30 %, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, являющимися резидентами научно-технологических парков  - субъектов инновационной инфраструктуры, в первые шесть лет со дня заключения договора аренды с научно-технологическим парком;

организациями, осуществляющими инновационную деятельность, у которых доля высокотехнологичной продукции, производимой на высокотехнологичных производствах, в стоимостном выражении в общем объеме ее производства составляет не менее 30 %, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, являющимися резидентами научно-технологических парков  - субъектов инновационной инфраструктуры, в первые шесть лет со дня заключения договора аренды с научно-технологическим парком;

В Указе № 518 предусмотрен понижающий коэффициент при аренде зданий, требующих капитального ремонта. Однако условием применения такого коэффициента является оплата ремонта за счет средств арендатора на нормативный срок проведения ремонта.

0,8

государственными и негосударственными образовательными и воспитательными учреждениями национальной системы образования для учебных целей

государственными и негосударственными образовательными и воспитательными учреждениями национальной системы образования для учебных целей


Положением установлены следующие базовые ставки арендной платы для населенных пунктов Республики Беларусь:

Наименование населенных пунктов

Базовая ставка (в базовых величинах)

Город Минск

0,5

Города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев

0,3

Города Барановичи, Кобрин, Пинск, Новополоцк, Орша, Полоцк, Жлобин, Мозырь, Светлогорск, Волковыск, Лида, Новогрудок, Слоним, Борисов, Жодино, Заславль, Молодечно, Слуцк, Солигорск, Бобруйск, Осиповичи

0,25

Города, являющиеся районными центрами, за исключением городов Барановичи, Кобрина, Пинска, Новополоцка, Орши, Полоцка, Жлобина, Мозыря, Светлогорска, Волковыска, Лиды, Новогрудка, Слонима, Борисова, Молодечно, Слуцка, Солигорска, Бобруйска, Осиповичи

0,2

Другие населенные пункты

0,1


Исходя из вышеизложенного ставка арендной платы будет рассчитываться по формуле:

АП = БС × БВ × К1 × К2 ×...Кn,

где АП - ставка арендной платы;

БС - базовая ставка;

БВ - базовая величина;

К1 × К2 × ...Кn - коэффициенты, предусмотренные Положением  № 518.

Приведем пример расчета арендной платы.

Пример
Организация осуществляет оптовую торговлю и арендует в  г.  Минске помещение, размер которого согласно техническому паспорту составляет 20 м2. В помещении находятся руководитель, бухгалтер и два менеджера по  продажам.

Коэффициент в зависимости от спроса по соглашению между арендатором и арендодателем установлен в размере 1,5.

Минским горисполкомом для экономико-планировочной зоны, на территории которой расположено арендуемое помещение, установлен коэффициент 0,8.

Размер базовой величины на момент расчета - 35 000 руб.

0,5 × 35 000 × 20 × 3 × 1,5 × 0,8 = 1 260 000 руб.

Таким образом, сумма арендной платы составит 1 260 000 руб. в месяц.

Порталы для специалистов

Наши партнеры

Повышение квалификации Повышение квалификации, мастер-классы, обучающие курсы, переподготовка на уровне высшего образования. Тел. 229-12-05, 229-12-14
Статистика форума
Дни рождения

Сегодня свой день рождения празднуют 105 пользователей.

Посмотреть все

Погода

Вы можете выбрать другой город для информера
Ближайшие праздники